Письмо Минфин №03-04-05/64521 от 10.11.2015
Минфин разъяснил, какие расходы можно учесть при продаже квартиры, полученной по договору мены взамен жилья в сносимом доме, включая стоимость старой квартиры и доплату.
Основной вопрос
Какие расходы можно учесть для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры, полученной по договору мены с доплатой взамен квартиры в сносимом доме?
Позиция ведомства
Доход от продажи можно уменьшить на стоимость квартиры, указанную в договоре мены, и сумму доплаты. Если стоимость обмениваемой квартиры в договоре отсутствует, в расходах может учитываться ее рыночная стоимость. Она может быть определена профессиональным оценщиком.
Практическое значение
При продаже полученной по договору мены квартиры налогоплательщик может учесть не только фактически внесенную доплату. Расходом признается также стоимость переданной взамен старой квартиры. Это позволяет существенно уменьшить налоговую базу, а в отдельных случаях свести НДФЛ к нулю.
Кого касается
Собственников квартир, получивших новое жилье по договору мены, в том числе при сносе или расселении дома, и продающих полученную квартиру до истечения минимального срока владения.
Содержание документа
Полный текст письма
Ответ:
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Из обращения следует, что в связи со сносом дома налогоплательщику по договору мены предоставляется городом квартира взамен квартиры в сносимом доме. При этом налогоплательщик произвел доплату разницы стоимости жилья. Полученную квартиру налогоплательщик намеревается продать до истечения трехлетнего срока нахождения ее в собственности.
Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать.
Вместе с этим согласно подпункту 1 пункта 1 и подпунктам 1 и 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Таким образом, при продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры, но не превышающей в целом 1 000 000 рублей, либо уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с приобретением квартиры. В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при ее отсутствии в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры, а также сумма доплаты разницы стоимости обмениваемых квартир.
Рыночная стоимость квартиры может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
*****
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН