Письмо Минфин №03-04-05/7980 от 14.02.2017
Минфин разъяснил, что при продаже квартиры, полученной по договору мены, доход можно уменьшить на ее стоимость по договору либо на рыночную стоимость переданной квартиры.
Основной вопрос
Какие расходы можно учесть для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры, ранее полученной по договору мены, если минимальный срок владения еще не истек?
Позиция ведомства
Доход от продажи квартиры можно уменьшить на расходы по ее приобретению. При мене таким расходом признается стоимость квартиры, указанная в договоре. Если стоимость не определена, можно учитывать рыночную стоимость переданной в обмен квартиры, подтвержденную в том числе отчетом оценщика.
Практическое значение
При продаже квартиры, полученной по договору мены, расходами является не только возможная денежная доплата. Стоимость имущества, переданного взамен полученной квартиры, также может использоваться для уменьшения налоговой базы по НДФЛ, в том числе на основании его рыночной оценки.
Кого касается
Собственников, получивших квартиру в результате обмена недвижимости и продающих ее до истечения минимального срока владения, а также налогоплательщиков, в договоре мены которых стоимость обмениваемых объектов не была указана.
Содержание документа
Полный текст письма
Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
Вместе с тем в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже квартиры.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при отсутствии стоимости в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры.
Рыночная стоимость обмениваемого жилого помещения (квартиры) может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым агентам и налоговым органам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
*****
Заместитель директора Департамента
Р.А.СААКЯН