Письмо Минфин №03-04-05/51208 от 26.05.2025
Минфин разъяснил: расходы на услуги риелтора нельзя вычесть из дохода от продажи недвижимости при расчете НДФЛ, даже если они документально подтверждены.
Основной вопрос
Можно ли при продаже недвижимости до истечения минимального срока владения уменьшить облагаемый НДФЛ доход не только на стоимость ее приобретения, но и на расходы по оплате услуг риелтора?
Позиция ведомства
Нет. Доход можно уменьшить на имущественный вычет либо на документально подтвержденные расходы на приобретение проданного объекта. Учет расходов на оплату услуг риелтора при продаже недвижимости статьей 220 НК РФ не предусмотрен.
Практическое значение
Комиссия риелтора за сопровождение продажи не уменьшает НДФЛ. Например, если дом продан за 10 млн рублей, приобретался за 7 млн, а риелтору за продажу заплачено 300 тыс., учесть эти 300 тыс. в расходах по позиции Минфина нельзя.
Кого касается
Физических лиц, продающих квартиры, жилые дома, земельные участки и другую недвижимость до истечения минимального срока владения и оплачивающих услуги риелтора или агентства недвижимости.
Содержание документа
Полный текст письма
На основании п. 1 ст. 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 Кодекса.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, предоставляемого с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены ст. 220 Кодекса.
Пп. 1 п. 2 ст. 220 Кодекса установлено, что имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде, в частности, от продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
Вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 Кодекса налогоплательщик вправе на основании пп. 2 п. 2 ст. 220 Кодекса уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданного объекта недвижимого имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Таким образом, налогообложению подлежит не полная сумма полученного дохода от продажи имущества, а сумма дохода, уменьшенная на размер имущественного налогового вычета или на сумму денежных средств (цену), уплаченных продавцу такого имущества.
Уменьшение суммы доходов от продажи недвижимого имущества, в частности жилого дома и земельного участка, на сумму расходов на оплату услуг риелтора положениями пп. 2 п. 2 ст. 220 Кодекса не предусмотрено.
Одновременно сообщаем, что в соответствии с Регламентом Минфина России, утвержденным приказом Минфина России от 14.09.2018 № 194н, в Минфине России, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
*****
Заместитель директора Департамента
Р.А.ЛЫКОВ