ФНС
Письмо ФНС №БС-4-11/4825@ от 23.04.2024
ФНС разъяснила, когда при продаже дома и земельного участка применяется срок владения 3 года и как рассчитать НДФЛ, если минимальный срок владения не соблюден.
Основной вопрос
Как определить минимальный срок владения земельным участком при его продаже вместе с жилым домом и можно ли применить к участку трехлетний срок владения, предусмотренный для единственного жилья?
Позиция ведомства
Трехлетний срок владения распространяется на земельный участок, если расположенный на нем жилой дом соответствует условиям льготы для единственного жилья. Если эти условия по дому не выполнены, для участка применяется общий пятилетний срок. При продаже раньше минимального срока возникает облагаемый НДФЛ доход.
Практическое значение
При продаже дома с участком недостаточно проверить срок владения землей отдельно. Возможность применить трехлетний срок к участку зависит от соблюдения условий в отношении жилого дома. Доход можно уменьшить на имущественный вычет до 1 млн руб. либо на документально подтвержденные расходы.
Кого касается
Собственников жилых домов и земельных участков, продающих их одновременно; владельцев участков, на которых дом был построен и зарегистрирован позднее; продавцов единственного жилья, рассчитывающих на трехлетний срок владения и освобождение дохода от НДФЛ.
Содержание документа
ФНС разъяснила порядок определения минимального срока владения при продаже жилого дома и земельного участка под ним. Если для дома выполняются условия применения трехлетнего срока как для единственного жилья, этот же срок распространяется на земельный участок. В рассмотренной ситуации дом находился в собственности менее трех лет, поэтому условия льготы не выполнены, а для участка применяется общий пятилетний срок. Поскольку участок также находился в собственности менее пяти лет, доход от продажи обоих объектов облагается НДФЛ. При расчете дохода учитывается кадастровая стоимость по установленным НК РФ правилам. Доход можно уменьшить на имущественный вычет до 1 млн руб. либо на подтвержденные расходы на приобретение объектов.
Полный текст письма
Федеральная налоговая служба рассмотрела запрос от 11.03.2024 о порядке определения минимального предельного срока владения налогоплательщиком земельным участком и жилым домом с целью обложения НДФЛ доходов, полученных от их продажи, и сообщает следующее.
В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.
В частности, согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года в случае, если в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в них).
На основании абзаца третьего подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса при соблюдении установленных подпунктом 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса условий в отношении жилого помещения положения пункта 3 статьи 217.1 Кодекса распространяются на земельный участок, на котором оно расположено.
Таким образом, если на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный жилой дом соблюдаются условия, установленные подпунктом 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса, то минимальный срок владения земельным участком, на котором расположен такой жилой дом, составляет три года.
Указанная позиция по данному вопросу изложена в письме Минфина России от 03.08.2021 N 03-04-07/62054, доведенном по системе налоговых органов письмом ФНС России от 04.08.2021 N СД-4-11/10992@.
Рассматривается ситуация, когда налогоплательщиком в 2021 году получены доходы от продажи следующих объектов недвижимости:
- жилого дома, находившегося в собственности с 11.03.2019 по 01.02.2021; доход от продажи составил 700 000 руб., кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7, равна 144 686,64 руб.;
- земельного участка, находившегося в собственности с 08.08.2017 по 01.02.2021; доход от продажи составил 150 000 руб., кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7, равна 690 030,31 руб.
Таким образом, поскольку на дату продажи жилого дома в отношении него не соблюдаются условия, установленные подпунктом 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса (а именно срок владения жилым домом составляет менее 3 лет), то минимальный срок владения земельным участком, на котором расположен такой жилой дом, составляет пять лет.
Следовательно, доход от продажи земельного участка и жилого дома подлежит обложению НДФЛ в установленном порядке.
При этом следует обратить внимание, что на основании пункта 4 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса (в частности, жилого дома и земельного участка), если в отношении такого недвижимого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем вторым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого имущества в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета.
Учитывая, что в рассматриваемом случае сумма дохода налогоплательщика, полученная в 2021 году от продажи обоих объектов недвижимости (земельного участка и жилого дома), составляет 1 390 030,31 руб. (т.е. 700 000 руб. + 690 030,31 руб.) и превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 руб., доход от продажи земельного участка и жилого дома подлежит обложению НДФЛ в установленном порядке.
При этом на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса указанный доход можно уменьшить следующим образом:
- либо на имущественный налоговый вычет, не превышающий в целом за год 1 000 000 руб.;
- либо на сумму фактически произведенных налогоплательщиком и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих объектов.
*****
Действительный
государственный советник
Российской Федерации
2 класса
С.Л.БОНДАРЧУК
В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.
В частности, согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года в случае, если в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в них).
На основании абзаца третьего подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса при соблюдении установленных подпунктом 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса условий в отношении жилого помещения положения пункта 3 статьи 217.1 Кодекса распространяются на земельный участок, на котором оно расположено.
Таким образом, если на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный жилой дом соблюдаются условия, установленные подпунктом 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса, то минимальный срок владения земельным участком, на котором расположен такой жилой дом, составляет три года.
Указанная позиция по данному вопросу изложена в письме Минфина России от 03.08.2021 N 03-04-07/62054, доведенном по системе налоговых органов письмом ФНС России от 04.08.2021 N СД-4-11/10992@.
Рассматривается ситуация, когда налогоплательщиком в 2021 году получены доходы от продажи следующих объектов недвижимости:
- жилого дома, находившегося в собственности с 11.03.2019 по 01.02.2021; доход от продажи составил 700 000 руб., кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7, равна 144 686,64 руб.;
- земельного участка, находившегося в собственности с 08.08.2017 по 01.02.2021; доход от продажи составил 150 000 руб., кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7, равна 690 030,31 руб.
Таким образом, поскольку на дату продажи жилого дома в отношении него не соблюдаются условия, установленные подпунктом 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса (а именно срок владения жилым домом составляет менее 3 лет), то минимальный срок владения земельным участком, на котором расположен такой жилой дом, составляет пять лет.
Следовательно, доход от продажи земельного участка и жилого дома подлежит обложению НДФЛ в установленном порядке.
При этом следует обратить внимание, что на основании пункта 4 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса (в частности, жилого дома и земельного участка), если в отношении такого недвижимого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем вторым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого имущества в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета.
Учитывая, что в рассматриваемом случае сумма дохода налогоплательщика, полученная в 2021 году от продажи обоих объектов недвижимости (земельного участка и жилого дома), составляет 1 390 030,31 руб. (т.е. 700 000 руб. + 690 030,31 руб.) и превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 руб., доход от продажи земельного участка и жилого дома подлежит обложению НДФЛ в установленном порядке.
При этом на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса указанный доход можно уменьшить следующим образом:
- либо на имущественный налоговый вычет, не превышающий в целом за год 1 000 000 руб.;
- либо на сумму фактически произведенных налогоплательщиком и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих объектов.
*****
Действительный
государственный советник
Российской Федерации
2 класса
С.Л.БОНДАРЧУК